中国裁判文书网

北京市平谷区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）平民初字第02872号

原告张海波，男，1973年6月13日出生。

被告北京华鼎晟房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇府前路9号，组织机构代码78689187-9。

法定代表人王小刚，董事长。

委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。

原告张海波与被告北京华鼎晟房地产开发有限公司（以下简称华鼎晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李扬独任审判，公开开庭进行了审理。原告张海波与被告委托代理人商猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张海波诉称，2009年7月原、被告双方签订商品房预售合同，原告购买被告所建位于平谷镇×街×号×1号楼（现为××家园×期×2号楼）×单元×××号房屋一套。2009年8月已付清房款，交付使用。至今被告仍未为原告办理转移登记，故依据合同第21条第2项起诉要求被告立即为原告办理房屋权属转移登记手续。

被告华鼎晟公司辩称，认可原告所述事实，原告的起诉符合法律规定，被告应为原告办理其所购房屋的转移登记。但原告所购房屋分摊的土地使用权已设定抵押，暂时无法办理转移登记。

经审理查明，2009年7月16日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买被告所建位于平谷区平谷镇×街×号×1号住宅楼（现为××家园×期×2号楼）×层×单元×××号房屋一套，预测建筑面积87.4平方米，原告已付清全部房款。依照双方合同约定，出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房；买受人不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2009年5月31日，被告向原告交付房屋。2010年1月28日，华鼎晟公司取得×2号楼权属证明（所有权证号×京房权证平字第×号）。

另查明，2008年华鼎晟公司向北京农村商业银行股份有限公司平谷支行（以下简称农商行平谷支行）贷款2600万元，期限自2008年5月16日至2009年11月4日，并以涉案房屋所分摊的土地使用权及房屋在建工程设定抵押，于2008年5月12日在北京市国土资源局平谷分局办理了抵押登记。至2009年11月4日，华鼎晟公司仍有贷款余额1969万元未能按期归还并形成不良。2010年12月31日农商行平谷支行将该债权置换给中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达北京分公司），后信达北京分公司又将该债权转让给中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称信达天津分公司）。

2008年9月20日，农商行平谷支行向华鼎晟公司出具《银行同意提押房屋销售的证明》，写明"北京华鼎晟房地产开发有限公司开发建设的位于平谷区的××家园项目×1号住宅楼、×3号商住楼、×3号楼西商业楼已抵押给我行，并协商同意我行办理按揭贷款业务，我行同意以下抵押范围内房屋销售：国有土地使用权证号：京平国用（2007出）第00028号，楼栋号：×1号住宅楼、×3号商住楼、×3号楼西商业楼"，并将该证明作为预售合同的附件三，同时注明"此证明原件已在售楼场所公示"。

经向信达天津分公司了解并询问意见，该公司认可上述债权置换的事实，不放弃对土地使用权的抵押权，如华鼎晟公司不能提供其他形式的担保，不同意解除抵押权。

上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同等证据在案佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约交付了房款及维修基金等相关费用，被告向原告交付了房屋，并办理了原告购买房屋所在楼栋的初始登记，亦应依照约定为原告办理房屋权属的转移登记。现本案争议的焦点在于，因原告购买的房屋所分摊的国有土地使用权已设定抵押，根据我国《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，华鼎晟公司在办理商品房预售许可以及向原告出售房屋前，已经取得抵押权人农商行平谷支行同意销售抵押土地上所建房屋的书面证明。本院认为，销售为转让的一种形式，作为不动产的房屋的销售，应包括交付房屋及办理产权证书的全部过程，农商行平谷支行作为抵押权人所出具的证明，应视为其对华鼎晟公司转让所涉房屋的同意，华鼎晟公司应为原告办理房屋转移登记。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：

被告北京华鼎晟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张海波办理平谷区平谷镇×街×号×1号住宅楼（现××家园×期×2号楼）×层×单元×××号房屋的转移登记。

案件受理费三十五元，由被告北京华鼎晟房地产开发有限公司负担。（限本判决生效后十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　李　扬

二〇一五年六月四日

书记员　胡文鹏