前五月物业纠纷案激增 今年已受理案件59宗

金湾区人民法院昨日发布分析报告，显示物业合同纠纷案件激增，仅今年1至5月受理案件数是2015年全年案件数的近两倍。法院剖析了纠纷增多的原因，指出部分物业公司思想观念错位，将自己当成了管理者。而不少业主也将物业公司当成花钱雇来的仆人，观念上的巨大差异导致双方发生纠纷后很难通过协商解决问题。

五个月受理案件超去年总量

金湾区法院披露，2015年，该院共受理物业合同纠纷34宗，但今年1至5月，该院已受理案件59宗，远超去年全年的案件数量。

法院对这些案件进行了剖析，发现近五年来，物业服务纠纷呈现逐年增多的趋势，其中多数是因小区业主不满物业管理服务，拒缴物业管理费被催缴，催缴管理费的案件占98%以上，标的额一般在两万元以下，并呈现集团诉讼较多、群众影响较大的特点。“有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户，而部分案件业主和物业管理公司之间的矛盾由来已久，双方相持不下，容易形成较大的社会影响。”

开发商遗留问题引发矛盾

针对物业纠纷增多的原因，金湾区法院分析，开发商将自己遗留的问题转嫁给了物业管理公司。部分小区由于开发商将商品房屋向业主交付之后，房屋出现质量问题，如漏水、墙体开裂、噪声污染等，或者缺乏必要的配套公用设施，如消防设施不达标，造成极大的安全隐患，或者某些设计不合理，引起业主入住后不满。业主往往将矛盾转嫁给物业公司，以不交物业费进行抗争。

法院还指出，一些物业管理公司自身管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐，服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不匹配，引发业主不满。

另一方面，“业主对物业管理知识欠缺，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系”，“对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。”

不过，法院也披露，部分业主没有形成享受服务，缴纳服务费的观念。部分低收入业主经济承受能力有限，对“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。

物业与业主思想观念错位

金湾区法院表示，在法律上，物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，两者的思想观念容易错位，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在发生纠纷后，沟通时存在巨大障碍，“这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源，要想协商解决问题，就必须摆正各方位置，理顺法律关系。”

金湾区法院还表示，珠海作为全国宜居城市，还出现了候鸟购房者，在冬天到珠海过冬，天气热了就返回原来的居住地，由于房屋平时无人管理，导致不能及时缴纳物业服务费。

支招

1、积极推动小区成立业委会

金湾法院呼吁应推动小区成立业委会，建立有效的自治机制，当业主因小区物管管理不到位发生纠纷时，通过规范、合法的方式解决，逐步建立业主委员会和物管企业的互信。

不过，据珠海市住建局相关人士2015年底向南都记者透露，珠海1700多个小区，成立业委会的比例约为16%至18%，尚不足20%，远低于上海、深圳80%和30%的比例，小区自治水平差。多个小区业委会负责人坦言，在未成立业委会之前，分散的业主很难有效与物业管理公司沟通协商，常常通过拒缴物业费来抗争。

金湾区法院称，业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅，“组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强”；“缺乏自治意识和公共决策意识，部分已经建立了业主委员会的小区存在业主委员会的职能缺失，宣传不到位，甚至部分业主不知道业主委员会的作用是什么，导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法通过业主委员会沟通解决。”

有业内人士呼吁，珠海正在修订物业管理条例，希望新条例在尊重法律法规以及珠海候鸟型小区居多的实际情况下，尽可能便利小区成立业委会，以提高珠海业委会的比例，提高小区自治水平，以便发生物管纠纷时能够通过内部协调机制加以解决。

金湾区法院称，成立业委会，有助于建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，教育广大业主通过业主委员会来维护权益，而不是简单的拒交物业费。

2、不能放任物业公司自主经营

在一些物业纠纷中，部分物业公司认为，现在是市场经济，对于物业公司的管理，应当充分尊重市场。发生纠纷，物管与业主完全可通过合同法等来解决争端，政府部门不应该插手。

对此，法院指出，部分小区动辄一两千户居民，物业纠纷的暴增容易引发群体性事件，危害社会稳定。政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任地进行调查并做出答复，同时反馈给物业公司。

对于物业公司经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚;对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格，“通过政府部门受理投诉，及时纠正物业公司的不当行为，可有效化解矛盾，防止矛盾升级。”