法官社区里教业主依法维权：拖欠物业费业主打官司胜算小(图)－济

法律公开课吸引了近百名读者参加。本报记者戴伟摄

法官耐心回答居民问题。本报记者戴伟摄

作为业主，你与小区的物业发生过纠纷吗？遇到物业合同纠纷该怎么处理？什么样的纠纷起诉到法院能获得支持？在生活中，物业与业主的矛盾、纠纷越来越多，可很多人并不知道如何恰当的维权。近日，齐鲁晚报法律公开课请来济南市中区法院少审庭庭长、民一庭副庭长李江，在济南历山名郡社区进行了一场公开课，结合法院审理的案件，教业主合理依法维权。

齐鲁晚报记者尹明亮马云云实习生韩振安周昌

解决物业纠纷行政途径更快

近年来，业主与物业的纠纷越来越多，在各地的基层法院中，物业合同纠纷案件也越来越多了，“在济南市市中区法院，2010年的时候这种案件有400件左右，到2012年就多了一倍。”济南市市中区法院民一庭副庭长、少审庭庭长李江介绍，他前段时间曾到上海、南京等地考察，上海的一个基层法院一年中关于物业合同纠纷的案子就有近万件。

“实际上，在物业纠纷中，关于服务质量问题，最好的解决途径是通过行政手段，而不是司法手段。因为诉讼是一个十分冗长的过程，简易程序案件需要三个月审理完结，普通程序案件需要六个月，如果案件复杂，还可以延长六个月。”

李江介绍，相对于司法途径，在处理物业纠纷中，行政途径可能更快捷、更有效。当物业服务质量不好时，业主可以马上去当地房管局物业主管部门投诉，因为物业主管部门作为行政机关，有权责令物业服务企业改正错误，纠正其在服务过程中的不当行为，还可以对其进行处罚。“但很多业主可能还没有这个意识，业主可以一个人投诉，也可以联名投诉，业委会也可以代表业主到物业主管部门进行投诉或反映。”李江说，除了处理更快捷，到主管部门投诉，还是一个保留证据的方式。“到房管部门投诉后，一经受理以及受理后的处理结果都可以作为以后在诉讼中的证据使用。”

业主物业闹纠纷多因物业费

“眼下物业与业主纠纷的种类比较多，但最多的还是因交物业费引起的纠纷。李江分析，有时业主会觉得，你服务不到位，我就不交物业费，但物业公司有哪些地方做得不到位，业主往往没能力或不屑于去及时组织和保留证据。

在此类纠纷中，建议业主最好不要把各种纠纷结合到一起解决，法院在审理案件时的原则也是一事一诉，就是说一件事、一个法律关系只能提起一次诉讼。如果双方还有非同一法律关系引起的其他纠纷，就要另行再提起诉讼。”李江说，在业主拖欠物业费的案件中，很少有业主会胜诉。在处理类似物业纠纷案件时，法院会更多地考虑全体业主的整体利益而不是个体利益。因为众口难调，小区里大多数业主还是按照物业合同的约定及时交纳物业费的，少数拒不交费的业主，会因为保护其个体利益而侵害了全体业主的共同利益。物业费收取不足，会导致物业公司运营经费不足，服务质量下降，最终利益受到侵害的还是包括拒交物业费业主在内的全体小区居民。

“所以如果物业确实对业主个人利益造成损害，就要一码归一码，对业主来说，法院判我给你物业费没问题，我可以反诉或组织好证据后另案起诉你，因为只要证明你的服务对我造成了损害，也要赔偿。”李江说道。

业委会签的合同对全体业主有约束力

我国《物权法》中规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

在业主与物业公司的各种纠纷中，很多时候都少不了业主委员会的身影，那么在这种纠纷中，业委会是一种什么样的身份呢？李江介绍，当小区入住业主人数过半，且入住业主居住建筑面积占小区总建筑面积过半的情况下，业主可以召开业主大会成立业主委员会，这是法律赋予业主的自治权利。如果业主对小区的前期物业不满意，就可以召开业主大会成立业委会来决定是由前期物业公司继续服务，还是选聘新的物业公司进行服务。

“但一旦业委会成立，业委会签订的一系列合同就对全体业主有了约束力。”李江说，这在我国的《物权法》中有相关规定。所以，就要求业主对于法律赋予的这一投票权要相当重视。

李江说，在部分案件中，会有业主以没有参与业委会选举和投票为由，不认可业委会签订的合同，但这往往不会得到法院的支持，业主委员会签署合同的行为会影响到全体业主的利益。

最高人民法院关于审理物业纠纷案件的司法解释中规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。