开发商逾期交房，回头看合同违约金竟这么低！

近日，滨海新区市民杨先生遭遇烦心事，他在新区购置的商品房住宅，原定于今年6月1日前正式交付业主使用，但却遭遇开发商延期交房，更令广大业主难以接受的是，开发商逾期交房的赔偿方式是按“已付房款利息计算”，而并非多数人所知的根据“总房款一定比例按日计赔”。此次该商品房逾期交房共涉及900户业主。

据悉，该项目位于滨海新区河北西路与云山道交口，于2014年9月起开盘销售，开发商为天津中铁深投置业有限公司。根据业主杨先生提供的购房合同，在“第五条甲方逾期交付商品房的处理”条款中显示：

“如遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日以内的，乙方有权向甲方追究已付款利息。利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”

同时，合同约定超过90日逾期期限对甲方的追责方式，但无论是合同继续履行还是解除合同，都未涉及“甲方还应每日按商品房价款的一定比例向乙方支付违约金”这样的内容。

在该楼盘业主的公开信中，业主表示，他们从今年4月底至5月初，陆续收到售楼处电话通知，提示业主近期保持电话通畅，会准时下发交房通知。很多业主已经着手开始准备装修及采购家具家电事宜。开发商的行为造成了广大业主的损失。

公开信中，业主称：在签订购房合同时，曾有部分业主对于违约金一事提出疑议，但是因为信任房企品牌，以为“不会出现延期交房”的事情。现在看来，购房合同中只有“赔付已付款利息”，却根本没有“逾期违约金”，广大业主与开发商签订的是“不平等合同”。杨先生告诉记者，“因为中铁也算是央企，所以我们在买房的时候就没考虑这么多，签合同那天销售就让快点签字，说模版都是一套，如果不同意房子就会被别人买走了。”

记者就此联系了该项目销售经理王经理，他表示，此次项目延期交付是由于电力配套原因导致施工工期延误，致使未取得商品房准入证，根据相关法律规定不能如期交付。开发商向广大业主承诺，最晚于今年10月31日将正式交房。“实际根据准入证下发时间，我们会及时通过电话和书面两种形式通知业主，只会争取更早交房。”作为企业销售方负责人，王经理表示，因为并不了解工程方信息，他是在本月中旬接到领导通知，获知不能如期交房并立即通知业主的。

对于逾期交房的赔付问题，王经理称，开发商将严格按照合同条款约定内容，一分钱不少地进行赔偿。从6月1日至10月31日共计153天，开发商将依据目前银行半年期利率4.35 %进行赔付。

对于有些业主称，这一赔付金额少得可怜。这位负责人解释道，“该办法的赔付金额如果折算成总房款按日计赔方式可以达到万分之一点几的比例，要高于一些开发商在合同中约定的万分之一的违约金。而且按日计赔也有金额上限。”

有些业主表示，在等待交房期间，自己的实际损失，诸如租房等，要远远高于开发商的赔付金额。王经理表示：“开发商将根据合同按期赔付违约金，至于其他，业主可以通过法律程序起诉。”而记者也在合同中看到这样的内容：如超过约定期限，“乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。”

业主试着算了一笔账，如果从2015年3月购房迄今已缴纳房款20万元，按照银行同期利率4.35 %赔付，到10月31日可拿到赔偿金约3646元；如果按照总房款80万元万分之一的比例按日赔付，则能拿到12240元，即使是按总房款50万元计算，也能拿到7650元。

针对业主的不满，开发商后来又想到一个方法，给每户业主5000元代金券，但只能买车位或地下室，不能冲抵物业费。

违约金不足以弥补损失，可主张违约方补足差额

事实上，很多业主对于购房合同中的违约金条款都是一笔“糊涂账”，遇到问题后才恍然大悟，但是合同上白纸黑字的约定，无法更改。

对于商品房逾期交房，一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任，主要包括两部分：一是违约金，二是已付房款利息。

律师告诉记者，如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理。按照银行同期贷款利率赔付并不违反法律禁止性规定。逾期交房的违约金比例，国家并没有一个统一标准。一般情况下，按照合同有约定按约定、没约定按法定的原则处理。

根据《合同法》及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

“合同有约定按约定走，违约金不足以弥补所造成损失的，可主张违约方补足差额部分。”如果违约金过低怎么办？律师提醒广大业主，如合同约定的违约金不能弥补实际经济损失（以房屋同地段同类市场租金作为参照），可以要求开发商赔偿差额经济损失。

但最重要的是，购房人在同开发商签订合同时，一定要事先约定好违约责任，产生纠纷之后处理起来还能做到有据可依。