认购后毁约 房屋买卖合同纠纷为何层出不穷

近年来，买房成了很多市民关心的话题。为了孩子买学区房、为了改善生活条件买房或是为了投资购房，目的虽然各不相同但遇到的问题却大同小异。买房人越来越多，购房合同纠纷已在逐年增多。昨天上午，昆山法院通报了近三年来昆山法院房屋买卖合同纠纷案件审判情况，并归纳了常见的房屋买卖纠纷特点。

为学区房“挤破头”

要求列入合同条款却遭拒

2014年12月，严某与某房地产开发集团签订了认购书，约定购买其开发的昆山某小区房产，缴纳定金2万元，并约定7日内签订正式房屋买卖合同。某房产开发商的认购现场陈列有房屋买卖合同范本，该范本中并无学区内容约定。严某虽然对此是知情的，但是当初是被开发商“学区房”的宣传攻势吸引来的，严某就想利用合同上个“保险”。严某先后两次与某房地产开发集团协商推迟签订房屋买卖合同的时间，只为了要让开发商将“学区房”加入合同条款中。

2015年3月，谈判破裂严某要求某房地产开发集团退还定金却遭到了拒绝，遂以某房地产开发集团不愿将其宣传的学区写入房屋买卖合同构成违约提起诉讼，要求返还定金2万元。审理过程中，法官发现某房地产开发集团在销售涉案楼盘时，宣传内容确实包括“某小学学区房”等字样。严某在购房时，销售人员也介绍为“属于某小学学区，2016年肯定开学”等。

但昆山法院认为，本案中，某房地产开发集团对“涉案小区属于某小学的学区范围”、开学时间等介绍虽然明确具体，但该内容属于教育行政部门职权范围，一般购房人均应有此认知，且销售人员进行宣传时也明确了其消息来源于“公开的政府信息”，非属虚假宣传。严某主张该部分宣传内容属于合同要约，与一般社会认知相违背，也无法律依据。据此，昆山法院判决驳回了严某的诉讼请求。

解约诉求激增

精装房成诉讼重灾区

据介绍，2015年，昆山法院共受理房屋买卖合同纠纷1012件，同比增长25.58%。经分析发现，房屋买卖合同纠纷案件审判呈现以下态势：一是房屋买卖合同纠纷案件呈逐年上升趋势，仅今年第一季度，昆山法院就受理该类案件306件，较2015年同期有较大幅度提高。二是受房地产调控政策及当事人购买力的影响，解除合同的诉求增多。三是一手房市场中精装房呈诉讼重灾区，近三年来受理的房屋买卖合同纠纷案件中，涉及精装房的356件，占总数的16.57%。四是二手房市场中安置房、经济适用房诉讼居高不下，2013年至2015年受理的房屋买卖合同纠纷案件中，涉及安置房、经济适用房的139件，占总数的6.5%。

综合分析房屋买卖合同纠纷案件，不难发现其中的一些特点。其一，经济适用房和拆迁安置房受政策影响比较大，因此具有不稳定性，更易产生纠纷。其二，开发商起诉购房者要求承担违约责任的情形增多。购房者对自己的支付能力估计不足，或是跟风购买，事后又反悔，采取消极逃避的方式拒绝履行合同的情况增加。其三，业主抱团诉讼的情形增多。业主抱团诉讼，形成群体性诉讼，双方对抗性强，处理不当容易引发上访等极端事件。

大宗消费要谨慎

层层把关维护自己的权益

昆山法院民一庭负责人崇海燕介绍，房屋买卖合同纠纷案件的发生与房地产政策、利率政策、税收政策、公积金政策等众多政策的变动息息相关。有些新情况和新问题还面临着没有现行法律法规规范的情形，加大了案件审理难度。

崇海燕提醒，房产消费是涉及到家庭生活的大宗消费，广大市民在购房时一定要审慎，对于涉及所购房地产的相关政策要事先了解清楚。购房时要找正规中介，对于中介的授权要明确，关键问题亲自确认。对于房屋权属信息要仔细核对，合同条款要细读，违约责任要约定明确。合同签订后要按约全面履行合同，及时缴纳房款，及时收房，办理房屋预告登记或产权登记。对于房屋交付后发现问题的要及时协调沟通，处理不成的，要善用法律武器维护自己的合法权益。市民提高购房风险防范意识和化解纠纷的能力，能够有效地在交易中为自己规避风险，减少损失。（记者　张濛）